Gezocht: Microkrediet voor wooncoörperaties – Column Judith Schotanus

De stad wordt steeds interessanter voor buitenlandse investeerders en dat zie je terug in het stadsbeeld: meer pied-a-terres, luxe in het winkelaanbod en meer sociale woningbouw en kantoren in buitenlandse handen. Voor Stadsleven ‘Big spenders’  schrijft architect Judith Schotanus dat naast het vele geld dat de buitenlandse beleggers in de Nederlandse huurwoningmarkt steken ook kleinschalige projecten en nieuwe woonvormen moeten kunnen profiteren van het beschikbare kapitaal van deze beleggers. Hoe? Door woningcorporaties in te bedden in financiële systeem van de vastgoedmarkt.

Beleggers denken in ‘gemiddelde bewoners’

Boven de Nederlandse woningmarkt ‘hangt’ een grote zak met geld. Nederlandse en buitenlandse beleggers willen graag investeren in huurwoningen. Het levert een behoorlijk rendement op en er is vraag naar de woningen. Als het geld op de juiste plek landt, levert dat winst op voor steden en woningzoekenden. Maar hoe komt het geld op de juiste plek terecht? Beleggers hebben een voorkeur voor grootschalige projecten, terwijl de kleinschalige bottom-up projecten moeite hebben hun financiering rond te krijgen. Het grote kapitaal is nog niet gekoppeld aan kleine projecten. Beleggers gebruiken hun gebouwen niet zelf. Zij gaan uit van de ‘gemiddelde bewoner’. Er is zeker behoefte aan dit soort woningen, maar het levert meestal nogal eenvormige gebouwen op. En lang niet iedereen herkent zich in de wensen van deze gemiddelde bewoner. Kleinschalige projecten van bouwgroepen en wooncoöperaties zorgen voor meer diversiteit en zijn een welkome aanvulling op de woningmarkt. Deze woningen worden direct door de gebruikers ontwikkeld en beheerd. Bewoners zijn ook in de ontwikkelfase veel meer dan (buitenlandse) beleggers betrokken bij hun woonomgeving.

9181719818_971d7a2a86_k

Boven de Nederlandse woningmarkt ‘hangt’ een grote zak met geld. Maar hoe komt het op de juiste plek terecht? Credits: aisletwentytwo

Buitenlandse voorbeelden voor business case woningcoörperaties

Platform31 constateerde dat wooncoöperaties moeite hebben hun projecten te financieren. Banken zijn nog niet bekend met het fenomeen, kunnen risico’s moeilijk inschatten en zijn daarom terughoudend met het verstrekken van hypotheken. Logischerwijs staan institutionele beleggers niet te springen om te investeren in nieuwe wooncoöperaties. ‘De initiatieven zijn nog te pril, te klein en bieden te weinig rendement. Het blijkt voor hen lastig om een sluitende business case te maken,’ zegt Tineke Lupi van Platform31. In het buitenland is dat anders. In Zwitserland kan elke coöperatie met een degelijke business case rekenen op financiering. In Duitsland en Zwitserland is het gebruikelijk dat bewoners van coöperatiewoningen huur betalen en investeren in het gezamenlijke bezit door het kopen van aandelen van vaak tienduizenden euro’s. Daarnaast hebben nieuwe coöperaties startkapitaal nodig om de woningen te bouwen. De idealistische Duitse UmweltBank en KfW financieren het startkapitaal en de aandelen van bewoners. Voor de onrendabele top van projecten met sociale huurwoningen zijn in Zwitserland bovendien speciale fondsen beschikbaar. Alleen al omdat we in Nederland te maken hebben met de hypotheekrenteaftrek is de situatie totaal anders dan in het buitenland. Platform31 werkt aan een experimentenprogramma om de Nederlandse regels en (financierings)mogelijkheden voor wooncoöperaties beter inzichtelijk te maken.

5857835480_fa4df9162a_b

Er is startkapitaal nodig om nieuwe woningen te bouwen. Credits: Images Money

Een beleggingsfonds als oplossing

Willen de coöperaties in Nederland ook gemeengoed worden, dan zullen ze vervolgens ingebed moeten worden in het financiële systeem van de vastgoedmarkt. Een van de manieren om verschillende kleinschalige initiatieven te financieren is een beleggingsfonds, zoals die ook voor kantoren, winkels en zorgvastgoed bestaan. Institutionele en particuliere beleggers storten geld in het fonds en een intermediair met kennis van regels rondom coöperaties verdeelt het over de initiatieven. Een coöperatiefonds levert wellicht niet veel direct rendement op, maar wel meer dan de huidige spaarrente. De coöperaties zorgen er bovendien voor dat de kwaliteit en vitaliteit van de leefomgeving verbetert. Dat levert op de langere termijn meerwaarde op voor de stad als geheel en heeft daarmee ook een positief effect op de waarde van andere beleggingen van diezelfde investeerders. Net als microkredieten: een relatief kleine investering met een waardevolle opbrengst.

Meer lezen?